Código de Ética e Conduta

O Mercado e Suas Oportunidades

O mercado de real estate no Brasil é um dos maiores do mundo emergente. Condomínios residenciais, galpões logísticos de última milha e edifícios corporativos representam trilhões de reais em ativos imobiliários — e a qualidade da gestão desses ativos define diretamente seu valor, sua segurança jurídica e sua atratividade para investidores, moradores e empresas.

O crescimento do e-commerce triplicou a demanda por galpões logísticos de alto padrão. A urbanização acelerada consolidou grandes condomínios residenciais como forma predominante de moradia urbana. O movimento de flight to quality no segmento corporativo criou uma nova geração de edifícios que exigem gestão sofisticada. Cada um desses vetores representa oportunidade — e risco — em igual medida.

Os Problemas de Uma Gestão Despreparada

A Solução: Gestão Especializada

Empresas especializadas como a PRIMORDIAL representam a resposta estruturada a esses desafios. A diferença entre uma gestão amadora e uma gestão profissional não é apenas operacional — é estratégica, jurídica e financeira. Cada real melhor administrado é patrimônio preservado, conflito evitado e ativo valorizado.

O Diagnóstico

A figura do síndico no Brasil foi concebida pela legislação como representante legal dos condomínios — mas a legislação não antecipou a complexidade que essa função assumiria no século XXI. Hoje, o síndico é cobrado como gestor financeiro, administrador de contratos, mediador de conflitos, especialista em legislação trabalhista, condominial e ambiental, e ainda gestor de crise. Tudo isso, geralmente, sem formação, sem remuneração adequada e sem suporte técnico.

O resultado é previsível: decisões tomadas por impulso, contratos firmados sem due diligence, fornecedores escolhidos por indicação pessoal, assembleias conduzidas sem pauta técnica, obras aprovadas sem orçamento adequado. Não por má-fé — mas por limitação estrutural de formação e suporte.

Os Três Perfis e Seus Desafios Específicos

O Papel da PRIMORDIAL como Parceiro Técnico

A PRIMORDIAL não substitui o síndico — amplia sua capacidade técnica, jurídica e operacional. Nossos gestores de propriedade chegam com método, conhecimento regulatório, ferramentas de gestão financeira e protocolos estabelecidos para cada tipo de propriedade. Empatia com o síndico não é opcional: é fundamento do nosso serviço.

Um condomínio não é apenas um conjunto de imóveis. É uma microssociedade — um espaço onde pessoas de origens, hábitos, valores e interesses distintos são obrigadas a conviver, compartilhar recursos e tomar decisões coletivas. E como toda sociedade, precisa de regras, governança e liderança técnica.

As Dinâmicas por Tipo de Propriedade

A PRIMORDIAL entende que gerir um condomínio é gerir uma comunidade — com todas as suas complexidades, contradições e potencialidades. Nosso papel é trazer ordem, previsibilidade e respeito a esse ecossistema.

A PRIMORDIAL existe para transformar a gestão de propriedades no Brasil. Não somos uma administradora tradicional. Somos uma empresa de Property Management — com método, tecnologia, governança e, acima de tudo, respeito pelas pessoas que vivem, trabalham e investem nos empreendimentos que gerenciamos.

O Que Nos Define

• Gestão profissional de condomínios residenciais, galpões logísticos e edifícios corporativos
• Tecnologia e IA proprietária baseada em dados reais de condomínios
• Governança transparente com prestação de contas estruturada
• Equipe formada e treinada com protocolos específicos por tipo de propriedade
• Compromisso com ESG, LGPD e conformidade regulatória

Por Que Este Código Existe

Este Código de Ética e Conduta é a expressão formal dos valores que orientam cada decisão, cada contrato e cada interação da PRIMORDIAL. Ele se aplica a todos os colaboradores, gestores, parceiros e prestadores de serviço — sem exceção. Não é um documento decorativo. É o compromisso institucional de que faremos o certo, mesmo quando ninguém estiver olhando.

Missão

Administrar condomínios residenciais, galpões logísticos e edifícios corporativos com excelência, integridade e humanização — transformando ativos imobiliários em ambientes seguros, eficientes e valorizados.

Visão

Ser referência nacional em gestão de propriedades, reconhecida pela qualidade técnica, inovação tecnológica e compromisso ético com todos os públicos envolvidos.

Valores

• Integridade — Honestidade e ética em todas as decisões
• Transparência — Prestação de contas clara e acessível
• Excelência — Busca contínua pela melhor entrega
• Humanização — Respeito às pessoas acima dos processos
• Inovação — Tecnologia a serviço da gestão inteligente
• Responsabilidade — Compromisso com o patrimônio alheio

Para fins deste Código, os termos abaixo possuem os seguintes significados:

Os princípios abaixo são a base de toda conduta esperada na PRIMORDIAL. Eles se aplicam a todos os destinatários, em qualquer tipo de propriedade gerenciada.

• Tratar todos com respeito, cordialidade e profissionalismo — condôminos, colegas, fornecedores e visitantes
• Cumprir horários, prazos e compromissos assumidos com clientes e parceiros
• Manter sigilo sobre informações confidenciais de condomínios, operadores e empresas
• Representar a PRIMORDIAL com postura ética em todas as interações profissionais
• Comunicar imediatamente qualquer irregularidade ou violação deste Código
• Não utilizar recursos da empresa para fins pessoais sem autorização
• Manter-se atualizado sobre legislação condominial, NRs e boas práticas de gestão
• Colaborar com auditorias internas e externas, fornecendo informações precisas

As condutas abaixo são expressamente proibidas e constituem falta grave, sujeita às sanções previstas no Capítulo 22:

• Aceitar, solicitar ou oferecer suborno, propina, cashback ou qualquer vantagem indevida
• Utilizar informações privilegiadas para benefício pessoal ou de terceiros
• Falsificar documentos, relatórios ou prestações de contas
• Praticar ou tolerar qualquer forma de assédio moral ou sexual
• Discriminar pessoas por raça, gênero, religião, orientação sexual, idade ou condição social
• Compartilhar credenciais de acesso a sistemas com terceiros não autorizados
• Realizar operações financeiras sem a devida autorização e documentação
• Contratar fornecedores sem processo de due diligence quando exigido
• Utilizar recursos do condomínio para fins pessoais
• Retaliar denunciantes de boa-fé

Conflito de interesses ocorre quando interesses pessoais, familiares ou financeiros de um colaborador podem influenciar — ou parecer influenciar — suas decisões profissionais em detrimento do condomínio ou da PRIMORDIAL.

7.1 Situações Típicas

• Parentesco ou relação pessoal com fornecedores contratados pelo condomínio
• Participação societária em empresas que prestam serviço ao condomínio
• Recebimento de presentes, brindes ou hospitalidades que excedam valor simbólico
• Exercício de atividade paralela que conflite com as funções na PRIMORDIAL
• Uso de informações privilegiadas para negócios pessoais

7.2 Procedimento

Todo conflito de interesses — real ou potencial — deve ser comunicado por escrito à diretoria antes de qualquer decisão. A omissão na declaração de conflito é, por si só, falta grave.

A PRIMORDIAL adota política de tolerância zero com corrupção, em conformidade com a Lei 12.846/2013 (Lei Anticorrupção) e a Lei 14.133/2021 (Licitações). Esta política se aplica a todas as operações, em qualquer tipo de propriedade gerenciada.

8.1 Política de Brindes

8.2 Cláusula Anticorrupção

Obrigatória em todos os contratos da PRIMORDIAL. O descumprimento resulta em rescisão imediata e medidas legais cabíveis, incluindo representação ao Ministério Público quando configurado crime.

A PRIMORDIAL atende três perfis distintos de clientes, cada um com expectativas e exigências específicas:

9.1 SLA de Resposta

• Uso exclusivo para fins profissionais — canais digitais são extensão da marca PRIMORDIAL
• Proibido usar grupos de WhatsApp para informações estratégicas, confidenciais ou cobrança de metas
• Proibido envio de mensagens com conteúdo discriminatório, ofensivo ou impróprio
• Mensagens fora do horário de trabalho devem ser evitadas, salvo emergências operacionais
• Linguagem formal, sem gírias, abreviações excessivas ou erros de concordância
• Em propriedades logísticas e corporativas, a comunicação com locatários e operadores segue protocolo específico do contrato de gestão

A apresentação pessoal não é detalhe — é a primeira e mais duradoura impressão que a PRIMORDIAL causa. Em qualquer propriedade gerenciada, você é a marca. O padrão de apresentação reflete o nível de serviço que o cliente contratou.

11.1 Higiene Pessoal

• Corpo limpo e cabelos lavados, penteados e organizados
• Unhas cortadas, limpas e, quando esmaltadas, sem lascas ou desgaste
• Barba bem aparada ou barbeada. Barba por fazer não é permitida em atendimentos
• Higiene bucal impecável — inclui antisséptico bucal antes de atendimentos presenciais
• Perfume ou desodorante em quantidade moderada

11.2 Uniforme e Vestimenta por Ambiente

A PRIMORDIAL opera em ambientes com dados sensíveis de condôminos residenciais, operadores logísticos, locatários corporativos e colaboradores. O cumprimento da Lei 13.709/2018 — LGPD é obrigação de todos os destinatários, em qualquer tipo de propriedade gerenciada.

• Não compartilhar credenciais de sistemas com terceiros
• Não enviar dados sensíveis por canais não autorizados
• Não usar WhatsApp pessoal para dados confidenciais de clientes ou condôminos
• Em caso de suspeita de vazamento: comunicar a diretoria imediatamente
• A obrigação de confidencialidade não tem prazo — persiste após o encerramento do vínculo
• Dados de locatários corporativos e operadores logísticos têm grau de sensibilidade elevada — tratamento restrito a autorizados

A PRIMORDIAL respeita e valoriza a diversidade de origem, raça, gênero, religião, orientação sexual, idade e condição social — entre colaboradores, condôminos, operadores e locatários. A diversidade não é apenas um valor ético: é uma vantagem competitiva. Equipes diversas tomam melhores decisões e representam melhor os variados perfis de clientes que servimos.

Em ambientes residenciais, corporativos ou logísticos, a PRIMORDIAL garante que nenhuma pessoa será tratada de forma desigual em razão de características pessoais. Toda forma de discriminação, seja na contratação, no atendimento ou na gestão, será tratada como falta grave.

A PRIMORDIAL tem tolerância zero com qualquer forma de assédio. Qualquer colaborador que se sinta vítima ou que presencie assédio deve comunicar imediatamente à diretoria ou pelo canal de denúncias — com garantia de anonimato e sem risco de retaliação.

• Veículos da empresa são de uso exclusivamente profissional, por colaboradores formalmente autorizados
• O motorista responde isoladamente por infrações de trânsito cometidas durante o uso do veículo
• Equipamentos de TI (notebooks, celulares) são ferramentas de trabalho — uso pessoal moderado é tolerado, desde que não comprometa a produtividade
• Materiais de escritório, suprimentos e ferramentas são patrimônio da empresa — uso pessoal é proibido
• Em galpões logísticos, o uso de EPIs é obrigatório conforme NRs aplicáveis — a recusa constitui falta grave
• Danos causados por negligência ou uso indevido serão apurados e podem gerar responsabilização

A PRIMORDIAL adota estrutura de governança que garante transparência, prestação de contas e separação de funções. A governança se aplica tanto à gestão interna da empresa quanto à gestão dos condomínios sob nossa responsabilidade.

16.1 Comitê de Ética

O Comitê de Ética é o órgão responsável por receber, apurar e deliberar sobre denúncias de violação a este Código. É composto por membros da diretoria e representantes de áreas estratégicas, com mandato definido e garantia de independência.

16.2 Prestação de Contas

Todos os condomínios gerenciados pela PRIMORDIAL recebem prestação de contas mensal detalhada, incluindo demonstrativos financeiros, relatórios de manutenção, indicadores de desempenho e registro de ocorrências. A transparência não é opcional — é obrigação contratual e ética.

O Programa de Compliance da PRIMORDIAL é o conjunto de políticas, processos e controles que garantem a conformidade com leis, normas e este Código. Ele abrange:

• Treinamento periódico de todos os colaboradores sobre ética e conformidade
• Canal de denúncias independente e confidencial
• Auditoria interna regular de processos financeiros e operacionais
• Due diligence de fornecedores e parceiros comerciais
• Monitoramento contínuo de riscos regulatórios
• Revisão anual deste Código e das políticas internas

Todo fornecedor contratado pela PRIMORDIAL — ou por condomínios sob nossa gestão — deve passar por processo de due diligence proporcional ao valor e risco do contrato.

18.1 Critérios de Avaliação

• Regularidade fiscal e trabalhista
• Certidões negativas de débitos
• Referências de outros clientes
• Capacidade técnica comprovada
• Conformidade com normas de segurança (especialmente em galpões logísticos)
• Alinhamento com políticas anticorrupção da PRIMORDIAL

18.2 Monitoramento Contínuo

A due diligence não é evento único. Fornecedores estratégicos são reavaliados periodicamente, e qualquer irregularidade identificada pode resultar em suspensão ou rescisão contratual.

A PRIMORDIAL integra critérios ESG (Environmental, Social and Governance) em sua gestão, reconhecendo que a sustentabilidade é responsabilidade de todos os agentes do mercado imobiliário.

Environmental (Ambiental)

• Gestão eficiente de água e energia nos condomínios
• Coleta seletiva e destinação adequada de resíduos
• Manutenção preventiva para reduzir desperdícios
• Incentivo a práticas sustentáveis entre condôminos e operadores

Social

• Respeito à diversidade e inclusão
• Condições dignas de trabalho para colaboradores e terceirizados
• Acessibilidade em todos os empreendimentos gerenciados
• Programas de capacitação e desenvolvimento profissional

Governance (Governança)

• Transparência na prestação de contas
• Combate à corrupção e conflito de interesses
• Canal de denúncias independente
• Compliance com legislação vigente

A atuação da PRIMORDIAL é orientada por um conjunto de leis, normas regulamentadoras e normas técnicas que formam o marco legal da gestão de propriedades no Brasil.

Legislação Federal

Normas Regulamentadoras (NRs) — Especialmente Galpões Logísticos

Normas ABNT

Toda situação que viole este Código pode e deve ser reportada. A PRIMORDIAL garante sigilo absoluto e proteção integral a quem se manifesta de boa-fé. O denunciante não sofrerá qualquer forma de retaliação.

21-A — Proteção ao Denunciante (Cláusula Antirretaliação)

Constitui retaliação proibida qualquer ato de represália, discriminação, rebaixamento, demissão sem justa causa motivada por denúncia, alteração prejudicial de condições de trabalho ou contrato, exclusão de atividades ou processos seletivos internos. A retaliação comprovada é falta grave autônoma, sujeita às sanções do Cap. 22, independentemente do mérito da denúncia original.

As sanções são aplicadas pelo Comitê de Ética, observada a estrutura do Cap. 16.1, com garantia de contraditório e ampla defesa em todos os casos.

A PRIMORDIAL oferece treinamentos periódicos a todos os colaboradores — no mínimo 2 vezes ao ano — sobre as disposições deste Código, legislação condominial (incluindo o Código Civil, arts. 1.331–1.358), normas de segurança aplicáveis a galpões logísticos, LGPD, ESG, compliance e habilidades relacionais: empatia, comunicação não violenta e mediação de conflitos.

Treinamentos específicos por tipo de propriedade são obrigatórios antes do início da gestão: módulo residencial, módulo logístico (com NRs pertinentes) e módulo corporativo (com governança e relacionamento com stakeholders empresariais).

Este Código é válido por tempo indeterminado, a partir de sua divulgação. Será revisado anualmente ou sempre que necessário pela Diretoria da PRIMORDIAL, com participação da equipe jurídica e do Comitê de Ética.

Alterações relevantes serão comunicadas a todos os destinatários com antecedência mínima de 30 dias, e nova Declaração de Compromisso poderá ser solicitada. Dúvidas devem ser dirigidas ao gestor imediato, à diretoria ou ao canal de ética.

Você está recebendo o Código de Ética e Conduta da PRIMORDIAL Gestão de Propriedades Ltda. Sua leitura é obrigatória, pois contém normas de conduta ética vinculantes e valores que devem orientar todas as suas relações com a PRIMORDIAL, com os condomínios gerenciados e com todos os públicos envolvidos.

Ao assinar esta Declaração, você manifesta ciência e compromisso de cumprir integralmente este Código, em qualquer tipo de propriedade em que atue — residencial, logística ou corporativa — e de disseminar seu conteúdo entre as equipes sob sua responsabilidade.